文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定(dìng)能化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高(gāo)，不过大多(duō)数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香(xiāng)港地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商(shāng)资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似(shì)租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门(mén)不断完善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任(rèn)上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房(fáng)款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据(jù)我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房地(dì)产行业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内(nèi)地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品(pǐn)房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预(yù)售款(kuǎn)监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进(jìn)入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付(fù)款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋(wū)建设过程中的资金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例(lì)，可嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期(qī)支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束(shù)后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验验收(shōu)后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律(lǜ)师(shī)转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返(fǎn)还(hái)定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在(zài)交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般(bān)为合(hé)同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节(jié)，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府(fǔ)相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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