5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房(fáng)地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到(dào)二级市场投资上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的行业，肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现(xiàn)了一(yī)些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五的公(gōng)司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日(rì)成(chéng)交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对(duì)其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存(cún)在，少部(bù)分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低(dī)的(de)融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期(qī)的(de)盈利和现金(jīn)流创造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再(zài)次(cì)是拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳(shū)理(lǐ)发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的(de)增长(zhǎng)。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的(de)房企(qǐ)，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之(zhī)后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季(jì)度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确(què)定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个(gè)房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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