万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债(zhài)务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能(néng)没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是(shì)对北(běi)京赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国(guó)信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北(běi)京(jīng)的(de)高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确(què)实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的(de)愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房款或办理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以(yǐ)居(jū)住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金谷国(guó)际(jì)信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大(dà)规模，也(yě)没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北(běi)京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅(zhái)圈的地(dì)位。2014年末上(shàng)市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有名(míng)的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远(yuǎn)远超(chāo)过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的(de)法拍(pāi)房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地产界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执(zhí)行人，被执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股(gǔ)权(quán)。如(rú)果(guǒ)北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的拿下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及(jí)其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质(zhì)记(jì)录(lù)。质权(quán)人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金(jīn)辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安(ān)，目(mù)前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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