近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配(pèi)置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通(tōng)过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影(y下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖ǐng)响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资(zī)者长期(qī)投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再(zài)加上到期后通过对建筑的(de)更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立(lì)的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产的经(jīng)营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额(é)与(下午5点到6点是什么时辰 下午5点到6点是什么生肖yǔ)募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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