文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关(guān)，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预(yù)售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进(jìn)入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人(rén)。从这(zhè)个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当(dāng)期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产(chǎn)商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务(wù)的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式(shì)推(tuī)动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此(cǐ)时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化(huà)、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需(xū)要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清剩余(yú)房款，换言(yán)之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要方(fāng)式，预售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发(fā)展进程(chéng)。预售制在(zài)过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了(le)房地(dì)产市场快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在(zài)当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)行业(yè)的发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高(gāo)，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看(kàn)，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承(chéng)担，银(yín)行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售(shòu)资金监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或(huò)者项目(mù)工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时(shí)代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一(yī)般(bān)以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋(wū)交付(fù)质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方数据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭(píng)证，通过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国(guó)采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花(huā)税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融(róng)工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环(huá会计和审计哪个发展前景比较好些，会计和审计哪个发展前景比较好一点n)节，建立按工程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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