近(jìn)两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型(xíng)和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(c姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她óng)投资(zī)角度来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对(duì)分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xi姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她àng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表(biǎo)示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指标有两个(gè)：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对(duì)基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营(yíng)业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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