5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报(bào)统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在(zài)股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的(de)是(shì)保(bǎo)利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排位上(shàng)看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的(de)更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募(mù)的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时(shí)代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前(qián)十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的(de)开发抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资源债权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这(zhè)一轮(lún)行业出清的过程中(zhōng)，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的(de)话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前抖音里面朋友是什么意思 抖音朋友必须是互关吗途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的市场表现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市(shì)场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地产以及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的(de)基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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