文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱(fú)甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发时代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售(shòu)制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平(píng82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平(píng)，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模(mó)式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五(wǔ)十年代(dài)在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出(chū)租是地(dì)产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解(jiě)决了核心(xīn)的(de)住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步(bù)完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售(shòu)制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方(fāng)公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数从(cóng)约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关(guān)的(de)工(gōng)程建设(shè)，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一(yī)城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调(diào)预售款监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一(yī)般(bān)设有定(dìng)金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发(fā)商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来(lái)说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发(fā)商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的(de)定金(jīn)由(yóu)保险公司赔(péi)付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的(de)选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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