万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称(chēng)要(yào)做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候，他们的(de)姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的处置主体是中国(guó)信达资(zī)产(chǎn)管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司(sī)（下称(chēng)中国信达(dá)北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司（下(xià)称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明(míng)这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！<画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东/p>

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就把这75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房(fáng)，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确(què)了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地(dì)推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利(lì)、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院(yuàn)儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它(tā)远远超(chāo)过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠(diàn画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初(chū)，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元(yuán)化(huà)业务，先后进(jìn)军能(néng)源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本(běn)退(tuì)出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么(me)又要(yào)质押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然(rán)而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不(bù)过(guò)在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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