5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央(yāng)企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例(lì)也同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎(hū)在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别为(wèi)保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排(pái)名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wè物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖i)。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在(zài)于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏(sū)链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类行业在盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等(děng)类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的(de)时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔(tǎ)已经过(guò)去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的(de)达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的(de)主要产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向好，从数字(zì)上看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公(gōng)司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者(zhě)资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地(dì)，物尽其才人尽其用是什么意思，人尽其用打一生肖龙(lóng)头房企的拿(ná)地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要(yào)强调(diào)的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产(chǎn)行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主(zhǔ)要(yào)又体现为库存的优(yōu)势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清(qīng)的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的(de)逻(luó)辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资(zī)背景龙(lóng)头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的(de)整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于(yú)调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其(qí)实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城(chéng)市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地(dì)产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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