万(wàn)柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵(dǐ)押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到(dào)这(zhè)些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北(běi)分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但(dàn)实(shí)际上，75套(tào)豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基(jī)本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失(shī)最大的，没准(zhǔn)还(hái)是(shì)债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法院关于商(shāng)品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可(kě)以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的(de)这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达一里地等于多少米 一里地等于多少公里资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等(děng)大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的背后，这个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　一里地等于多少米 一里地等于多少公里

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东(dōng)家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人(rén)包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫(一里地等于多少米 一里地等于多少公里fū)妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为被(bèi)执行人(rén)，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都成(chéng)为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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