近两年(nián)火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例(lì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目(mù)前(qián)已(yǐ)包含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资(zī)产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二(èr)级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于(yú)长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响了(le)公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价格(gé)波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的(de)经营业绩相对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同(tóng)时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影(yǐng)响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值(zhí)两个(gè)部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。广西大学唐纪良主任科员，广西大学唐记良>

　　中航基金(jīn)也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重底(dǐ)层资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目，即使分派(pài)率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资(zī)，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个(gè)：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业本(běn)身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者(zhě)对经(jīng)营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支(zhī)撑、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及(jí)市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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