导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房(fáng)地产市(shì)场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还有(yǒu)很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班样不(bù)意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇(儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng儿童兴趣班有哪些项目排名，十大最无用的兴趣班)间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二手(shǒu)房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和(hé)日(rì)本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三(sān)成(chéng)家庭(tíng)，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅建筑(zhù)面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便(biàn)如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有需求(qiú)释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租(zū)房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年(nián)以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有(yǒu)或少有物(wù)业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的(de)环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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