饱受争议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市场监管总(zǒng)局联合发布了关于(半夜被C醒是一种什么样的感受yú)规范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确(què)经纪服(fú)务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京(jīng)、上海为例，二(èr)手房(fáng)占市(shì)场成交比例超(chāo)过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到(dào)中(zhōng)介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由于二手房(fáng)交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成(chéng)。但(dàn)很(hěn)多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担(dān)保费等，对居民(m半夜被C醒是一种什么样的感受ín)造成额外的(de)负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过程(chéng)中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包(bāo)括经纪(jì)服务(wù)在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中，历来对房地(dì)产经纪服务(wù)行业(yè)关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部分价(jià)值不(bù)菲的房(fáng)屋(wū)，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不(bù)低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定价。引(yǐn)导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最早依(yī)据是1995年国(guó)家计(jì)委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号(hào)文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各(gè)方协商同(tóng)意(yì)，可在(zài)规定的(de)收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费多少由各(gè)中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程(chéng)中(zhōng)，相(xiāng)关监(jiān)管(guǎn)部门当前并(bìng)未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务机构在具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合(hé)标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平的房(fáng)地产经纪(jì)机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同(tóng)有(yǒu)关部门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价(jià)，合理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪服务(wù)费用对市(shì)场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部(bù)门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何(hé)具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市落(luò)地执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业(yè)健康(kāng)发(fā)展。同时，由于(yú)二(èr)手房(fáng)很(hěn)多(duō)房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等都可能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房(fáng)地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手(shǒu)房买卖过程(chéng)中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些(xiē)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家(jiā)，市场这种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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