近两年(nián)火爆的(de)创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持有(yǒu)人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因素(sù)之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分红及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机(jī)会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(新人进拘留所会挨打吗，拘留所新人进去受欺负吗xìn)证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额预(yù)测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述负责人也称。

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