文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按(àn)照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售(shòu)制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)预售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖(mài)多(duō)数(shù)以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对于商品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到(dào)的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资金问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风(fēng)险，在(zài)当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式成为(wèi)当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这(zhè)一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统(tǒng)一(yī)分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套(t手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越ào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房(fáng)制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利(lì)分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售(shòu)给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一(yī)次性付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了(le)房地产市(shì)场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基(jī)本适(shì)居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的(de)《中(zhōng)国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资(zī)本市(shì)场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设(shè)，商品(pǐn)房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一(yī)城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资(zī)金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户(hù)资(zī)金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者(zhě)预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为(wèi)购房者提供(gōng)一(yī)定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司的(de)检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支(zhī)持。另(lìng)一方(fāng)面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引(yǐn)入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。手指的速度越快声音越大，撞得越快叫的声音越>

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。

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