近(jìn)两年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体(tǐ)现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募集(jí)材料和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资(zī)者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场价格(gé)反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要求，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报，部(bù)分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基(jī)金(jīn)份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分(fēn)红前后均(jūn)可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特(tè)许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思建筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收益率等(děng)指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收(shōu)益(yì)率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易(yì)带心之所向目光所至什么意思，目光所至啥意思来(lái)的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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