5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回(huí)升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季(jì)度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发(fā)展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到(dào)房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传(chuán)统认知上没有(yǒu)什么投资机(jī)会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更(gèng)大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的(de)上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋(léi)），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两(liǎng)个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及服务为房地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓(xiǎo)峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zà太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋i)3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会(huì)。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的(de)过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的(de)修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么(me)投资(zī)拿地(dì)之后，国(guó)有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在(zài)往下掉(diào)。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多数城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊(hào)扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地去等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 太监割掉的是哪些部位，古代太监是割掉鸡还是蛋