万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让(ràng)项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司(sī)北京市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际上都是卖出(chū)去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有(yǒu)不少中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果(guǒ)这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际(jì)占有，但未办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办理(lǐ)房开平二手车市场在哪里，开平哪里有二手车市场产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为(wèi)目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫(hè)集(jí)团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行(xíng)列，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名(míng)房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米(mǐ)的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯(sī)”却(què)多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定(dìng)义(yì)务(wù)，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为(wèi)“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元(yuán)化(huà)转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国(guó)安(ān)，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中的(de)中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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