近两年(nián)火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类型(俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基(jī)金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监(jiān)李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利(lì)息(xī)回报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的(de)影响，可分配金额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主(zhǔ)要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和(hé)债(zhài)券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fē俄罗斯语乌拉是什么意思 中国人可以说乌拉吗n)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个(gè)部分之间的(de)比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面(miàn)临极大不确定(dìng)性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分(fēn)来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资(zī)属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品分红(hóng)期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营(yíng)活动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业本(běn)身经营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营权(quán)类的(de)资(zī)产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多关注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的(de)运(yùn)营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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