文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)了，用(yòng)你的钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代(dài)步(bù)入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看，预售制(zhì)助推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完(wán)首付款后从银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程进(jìn)度在(zài)完(wán)全(quán)交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障措施，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。<抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠/p>

　　作者十年(nián)前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项(xiàng)研究。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责任上抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品(pǐn)房(fáng)供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实(shí)践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间(jiān)走完发达国(guó)家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的(de)比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承(chéng)担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在(zài)过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏(zòu)分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房(fáng)屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营(yíng)问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他(tā)预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔(péi)付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订(dìng)金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工(gōng)具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机(jī)制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的(de)第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠