导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到(dào)一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民(mín)户(hù)均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一套(tào)房(fáng)无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从(cóng)而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人(rén)户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋(qū)势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在(zài)住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必(bì)将(jiāng)体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为(wèi)主题的新闻(wén)发(fā)布(bù)会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里的(de)期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　202合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线2年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的(de)大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测(cè)合肥初中排名前十名有哪些学校，合肥初中排名前十名分数线算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用的住宅面(miàn)积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六(liù)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购(gòu)买(mǎi)经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和(hé)旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议(yì)明(míng)确指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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