饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得到监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联(lián)合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面(miàn)，提(tí)出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽(shì)二手房频繁梦见一个人是缘尽吗，频繁梦见一个人是不是缘尽(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交比(bǐ)例超过(guò)80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中介居间成(chéng)交，房(fáng)地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研(yán)究(jiū)中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非(fēi)常(cháng)强(qiáng)的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问(wèn)题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的(de)相关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是(shì)房地产市场(chǎng)管理和调(diào)控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)行业关注最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监(jiān)管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费及中介(jiè)交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服(fú)务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定：房(fáng)屋买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北(běi)京为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特(tè)别复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产(chǎn)中(zhōng)介服务等57个(gè)政府(fǔ)定(dìng)价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监管部(bù)门当前并未明确具体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠(qú)道，公示服(fú)务(wù)项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收(shōu)费清单(dān)，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均水平的房地(dì)产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合(hé)措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处(chù)不按(àn)规定明码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望(wàng)大幅(fú)降低(dī)？

　　中原地产华(huá)南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场(chǎng)的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调(diào)整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发(fā)展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本应该由上下家各支付一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形，因部(bù)分购房者处(chù)于弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介(jiè)费，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式(shì)，在房价中(zhōng)有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些(xiē)房产中介公(gōng)司将其视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服(fú)务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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