文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商(shāng)放(fàng)杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付(fù)以及违(wéi)约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房(fáng)地产(chǎn)长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生_D是什么意思，_3是什么意思p>

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力(lì)才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租(zū)金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可(kě)谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销(xiāo)售模式成为(wèi)当时(shí)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售(shòu)楼花制度的(de)监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来(lái)，中国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解(jiě)决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能(néng)进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推(tuī)行(xíng)的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房(fáng)市(shì)场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式(shì)一次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国内地房地产市场的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期(qī)房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购(gòu)房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的(de)预(yù)售资(zī)金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一般设有定(dìng)金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房(fáng)屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国(guó)为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行利(lì)益，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监(jiān)管开(kāi)发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发(fā)商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工(gōng)、室内清洁及(jí)墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)_D是什么意思，_3是什么意思。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé_D是什么意思，_3是什么意思)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的(de)剩余房款在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账户(hù)资金提(tí)取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估计(jì)形势复杂性和人性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

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