万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其(qí)背(bèi)后(hòu)曾(céng)宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割(gē)了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这(zhè)些房(fáng)子(zi)实际(jì)上都是卖出去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财(cái)经的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物)出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中(zhōng)国信(xìn)达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失(shī)最(zuì)大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可(kě)以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前(qián)中国(guó)信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者由(yóu)中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的(de)国(guó)民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京(jīng)城最贵的楼(lóu)盘(pán)，引发(fā)了市场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北(běi)京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的(de)融创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹(dān)丹，就(jiù)住在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开(kāi)始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源(yuán)市(shì)场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集(jí)团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据(jù)企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安(ān)足(zú)球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱(jù)乐部(bù)资(zī)产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖的情况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能(néng)独(dú)善其身(shēn)？

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