饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了(le)关于规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪机构存(cún)在利用房源客源优势(shì)收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥(làn)用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二手房市场交易过(guò)程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当(dāng)下(xià)，推进(jìn)这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高市场(chǎng)中，历来对房地(dì)产经(jīn中海物业是国企还是央企 中海和万科哪个档次高g)纪(jì)服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话(huà)题(tí)，便是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行(xíng)规范。

　　在热点城市(shì)，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一(yī)套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的住宅买(mǎi)卖(mài)经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介(jiè)费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政(zhèng)放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在(zài)服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可(kě)。而房地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等场所或(huò)渠道，公(gōng)示(shì)服务项目、服务内容(róng)和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明(míng)确(què)服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准。房地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收费(fèi)清单(dān)，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构，住房和城乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施(shī)进行重点监管。市(shì)场监管部门(mén)会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅的(de)中介(jiè)费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来(lái)收费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产权方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出(chū)更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会有(yǒu)这样的情形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者来承(chéng)担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相(xiāng)推高(gāo)了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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