近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本金的(一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思de)归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类(lèi)型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二(èr)级(jí)市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合并后基金年度可(kě)分(fēn)配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思未来分(fēn)红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期一对璧人还是一双璧人呢，一对璧人什么意思公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额完(wán)成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大(dà)不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权(quán)类(lèi)两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)也认(rèn)为(wèi)，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本金，在不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下(xià)，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营(yíng)期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债市(shì)场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底(dǐ)层资产的(de)经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基(jī)本面支(zhī)撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中(zhōng)披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境(jìng)，对基础设施项目(mù)的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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