文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在(zài)完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以(yǐ)不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题(tí)，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有着转让(ràng)难、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了(le)分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势(shì)环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了(le)民(mín)众购房的(de)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了(le)制造商的资(zī)金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支(zhī)停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资(zī)金，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推(tuī)行(xíng)的是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套差(chà)等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再(zài)适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应(yīng)量小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始(shǐ)房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了(le)缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖(mài)合(hé)同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预售(shòu)制极大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售(shòu)制在过去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担(dān)，银(yín)行将面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了(le)开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于(yú)购房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一(yī)是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的(de)定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资(zī)金监管极为严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元的部(bù)分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一(yī)方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正(zhèng)常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的权(quán)益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的(de)第三方资金(jīn)监管机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发m6螺丝标准尺寸是多少，m6螺丝规格尺寸商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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