导读

　　黄金二十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿(yì)平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国(guó)地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国(guó)家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房(fáng广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在(zài)住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然(rán)存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过剩的(de)直观判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算(suàn)中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意味着住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等(děng)因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京(jīng)工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流(liú)动(dòng)人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设(shè)施陈旧，给住户的生(shēng)活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未(wèi)来(lái)大都(dōu)会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户(hù)户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六(liù)普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市(shì)圈中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出(chū)支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家依旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向(xiàn广东高考总分是多少分,各科多少分，广东省高考总分多少分？g)联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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