近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

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　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起(qǐ)波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益(yì)，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的(de)角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度(dù)上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分(fēn)红(hóng)前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)及资产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底(dǐ)层资产属性不(bù)同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强(qiáng)。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配(pèi)金额(é)的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　成都高新区属于哪个行政区划，成都高新区是哪个行政区ng>观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综(zōng)合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于(yú)分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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