近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润分配和(hé)本(běn)金的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集(jí)材(cái)料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为(wèi)进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于债券的(de)固定(dìng)利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经(jīng)济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位(wèi)基(jī)金份额的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益(yì)主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思金基(jī)金该负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红(hóng)期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹(chó决别和诀别哪个是对的意思，诀别和决别是什么意思u)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立的资(zī)产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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