5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为代(dài)表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产行业的(de)持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房(fáng)地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从(cóng)城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺(quē)时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合(hé)竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时(shí)，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在(zài)于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司(sī)月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业(yè)务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务(wù)为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的(de)首季(jì)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其(qí)邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗中持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或存在发展(zhǎn)的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力(lì)强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可以(yǐ)维持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资(zī)的(de)驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲(chōng)业绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗苏速度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待(dài)它的基本面不(bù)断(duàn)地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日(rì)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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