文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对(duì)购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中国(guó)住(zhù)房进入存量(liàng)时代，取消预(yù)售制(zhì)度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务(wù)重组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题(tí)，不少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下(命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先(xiān)发(fā)展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程(chéng)大于(yú)城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计划经济(jì)下的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展(命运多桀和命运多舛的区别怎么读，命运多桀和命运多舛的区别是什么zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发(fā)企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住(zhù)到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的(de)《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历经二(èr)十多(duō)年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万(wàn)个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与(yǔ)股债房市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交(jiāo)房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购(gòu)房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方(fāng)式：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按(àn)工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例(lì)一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金(jīn)或首付外，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商(shāng)施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关(guān)部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方(fāng)均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中(zhōng)的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔(péi)付(fù)，而超出(chū)10％的部(bù)分较(jiào)难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房(fáng)屋保修期(qī)，此(cǐ)后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)安全(quán)。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付环节，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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