文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不(bù)足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社(shè)会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方(fāng)式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次(cì)性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业(yè)企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单(dān)位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减轻了民众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能(néng)力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺少大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品房制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力(lì)支持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动(dòng)开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策(cè)，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业(yè)将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可(kě)能已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购(gòu)房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地的(de)开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市(shì)值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高，以及(jí)中国资本市(shì)场发(fā)育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方面不(bù)公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的(de)风(fēng)险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购(gòu)房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预(yù)售(shòu)资(zī)金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验(yàn)

　　整体来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发(fā)商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后(hòu)签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者10％的定金(jīn)由(yóu)保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一(yī)般(bān)会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可(kě)向银(yín)行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户(hù)资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：市场调查|社会调查|问卷调查|市场执行|店面验收|神秘客|满意度-提供最专业的市场信息咨询服务-宁波信恒新市场信息咨询有限公司 嘉应学院地址在哪里啊，嘉应学院学校地址