文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并(bìng)非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度(dù)是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的(de)产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是(shì)以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支(zhī)持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼(lóu)宇(yǔ)的市(shì)民(mín)数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决(jué)了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经(jīng)全部支(zhī)付(fù)，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完(wán)工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于城(chéng)市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度(dù)不再适(shì)用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临商品房的(de)需求量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大(dà)力支(zhī)持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台(tái)相关(genjoy可数吗，joy可不可数uān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋(wū)。在购(gòu)房过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在(zài)

　　作为中国(guó)内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们(men)的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低(dī)，股票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或(huò)经营不善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提(tí)供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银(yín)行(xíng)，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房(fáng)产公(gōng)证公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管极(jí)为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日(rì)元时(shí)，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机(jī)构签(qiān)订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最多不超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡(pō)期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推动城市群战略、人(enjoy可数吗，joy可不可数rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制是大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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