导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品(pǐn)住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如(rú)此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大(dà)量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的(de)数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会(huì)大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我(wǒ)们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似(shì)意味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两处可以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流入(rù)地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人(rén)口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套(tào)房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带(dài)房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)不(bù)足(zú)19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住(zhù)宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来(lái)自于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二(èr)人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(无丝竹之乱耳的之是什么用法，无丝竹之乱耳的之是什么词性zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活(huó)品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工(gōng)作会(huì)议明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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