近两年火爆的创(chuàng)新产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基(jī)础设(shè)施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固(gù)定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益(yì)，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公(gōng)募瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人(rén)在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收(shōu)益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来自项(xiàng)目每(měi)年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资者在选择投资(zī)标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从细分(fēn)瓦格纳是哪个国家的，瓦格纳集团是什么组织来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的(de)二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分(fēn)派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权(quán)益人(rén)综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来(lái)选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由(yóu)于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中(zhōng)披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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