近两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和(hé)分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过(guò)基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参(cān)考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经(jīng)营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许(xǔ)经营权类的公募R奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久EITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品(pǐn)的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确(què)。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等(děng)多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支(zhī)撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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