5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在公整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚(gōng)募基金一(yī)季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程(chéng)，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的房价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优(yōu)质区(qū)域(yù)性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰(qià)好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务(wù)为房地产(chǎn)开发(fā)与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产租赁(lìn)、物业管理服务整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布(bù)局(jú)的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的(de)上(shàng)银(yín)基金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是(shì)该公司(sī)后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度十大流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他有的(de)两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地(dì)产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中特(tè)估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行业(yè)的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该(gāi)关注(zhù)估(gū)值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的(de)企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路(lù)的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总(zǒng)监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显(xi整天吵架的婚姻还能继续下去吗，夫妻超过三条迟早离婚ǎn)，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可(kě)能会(huì)出现(xiàn)，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及其上下(xià)游产业(yè)链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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