万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的(de)75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地(dì)被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不(bù)良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目(mù)的处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公司(sī)北(běi)京市(shì)分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是(shì)共同债(zhài)务人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北(běi)分讨债(zhài)的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国(guó)信达转让(ràng)这(zhè)笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可以向法院提出执行异议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式(shì)明确(què)了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债权的，人民(mín)法院(yuàn)应当(dāng)予(yǔ)以支持。只支付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均(jūn)为“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为(wèi)了唯一(yī)股(gǔ)东，后者由(yóu)中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高(gāo)达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是(shì)当(dāng)时有名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译)环的(de)背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化业务(wù)，先后(hòu)进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的(de)估(gū)值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得(dé)到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(w阳光女孩用英语怎么写啊怎么读，阳光女孩用英语怎么写啊翻译ǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难(nán)。不(bù)过在实控人都成为(wèi)老赖的情(qíng)况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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