导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持(chí)续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次(cì)人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据(jù)商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为(wèi)商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择在(zài)大城(chéng)市租(zū)房挣钱(qián)，在(zài)老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过(guò)去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么(me)当下(xià)房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久(jiǔ)前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存(cún)在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻(wén)发布会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家(jiā)庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住(zhù)宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套(tào)房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便(biàn)和安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中(zhōng)国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(公元800年中国是什么朝代建立的，中国各个朝代时间表rán)增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和其(qí)他分(fēn)别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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