万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集(jí)团成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊产开发有限(xiàn)公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务(wù)人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国(guó)信达的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本(běn)都是(shì)北京的高端人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过(guò)，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公(gōng)布《最(zuì)高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的(de)购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权(quán)的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申请不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中国信达(dá)已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由(yóu)中国(guó)信达资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第(dì)一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就(jiù)以神秘(mì)高(gāo)端的姿态(tài)杀入(rù)市场，无(wú)论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万(wàn)的(de)成(chéng)年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商(shāng)到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集张继是什么朝代的诗人怎么读，张继是什么朝代的诗人啊团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中(zhōng)赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企查查(chá)显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有(yǒu)11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人包括海(hǎi)金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入(rù)主北京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中的(de)中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫(hè)的(de)经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身？

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