文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了(le)，用(yòng)你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多(duō)得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务(wù)重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的(de)经验(yàn)，对(duì)于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了(le)分(fēn)层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分(fēn)层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市(shì)发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行(xíng)开设的(de)信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时(shí)引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心(xīn)剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快(kuài)城镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的(de)开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了(le)房地产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权(quán)力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全(quán)由银(yín)行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼(lóu拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语)盘“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一(yī)定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官(guān)方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害(hài)银(yín)行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可购买期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的(de)功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司(sī)负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经过房产公证公司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法(fǎ)律要求开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向(xiàng)金(jīn)融机构或(huò)指定保(bǎo)证机构或(huò)保险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金(jīn)证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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