OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资(zī)产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利(lì)消息(xī)影(yǐng)响(xiǎng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年(nián)6月21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件，因(yīn)此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌并(bìng)不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重(zhòng)因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产品(pǐn)具备一(yī)定的(de)投(tóu)资价值，很适合(hé)稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过(guò)度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造(zào)成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调(diào)至(zhì)得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最(zuì)终还(hái)是落到租(zū)金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了(le)一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召(zhào)开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩(kuò)募(mù)说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗起了市(shì)场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟(gōu)通和核(hé)实工作，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目(mù)前(qián)储备(bèi)租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能(néng)、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化(huà)为实际(jì)租户(hù)需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在(zài)短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区(qū)域的张江光(guāng)大园项目一季度(dù)末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多储备租户(hù)，之前(qián)的空置率(lǜ)为(wèi)何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解(jiě)释，张(zhāng)江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度(dù)的短期(qī)低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张江(jiāng)这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千警察扫黄为什么很少去大酒店，警察会去星级酒店扫黄吗多平(píng)的大平层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身(shēn)也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募(mù)完(wán)成以后(hòu)，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一(yī)家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销(xiāo)方(fāng)面能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道(dào)。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负(fù)责(zé)人表示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高(gāo)科目(mù)前在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台目标(biāo)的(de)坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我(wǒ)们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十(shí)年建(jiàn)设发展过(guò)程中(zhōng)所经历的(de)相(xiāng)比，只能(néng)算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一切可能化(huà)解当(dāng)前(qián)突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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