5月以来，房地产板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然布(bù)局(jú)。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗(jī)金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基(jī)金一季报统计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退出(chū)百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首(shǒu)季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似(shì)的行业也出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的(de)逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募(mù)人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的(de)年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地(dì)产的更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程(chéng)，还是人均住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已告别(bié)住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成(chéng)为(wèi)公募(mù)乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时(shí)的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地(dì)结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻(zhù)足(zú)。从第一(yī)季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主要(yào)布(bù)局在深(shēn)圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间(jiān)有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产股或存(cún)在发展的大(dà)好机(jī)会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻(luó)辑在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段(duàn)更稳(wěn)定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益(yì)于行(xíng)业集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过(guò)国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是(shì)较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过(guò)去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一(yī)个(gè)正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业(yè)绩(jì)出现市场(chǎng)的(de)短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得(dé)多的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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