导(dǎo)读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括(kuò)大(dà)量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间房所能满足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积900g是几斤 900g是多少毫升、配套设施等因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不(bù)平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同(tóng)区域板(bǎn)块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，引发(fā)热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工(gōng)作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的(de)测算思(sī)路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商(shāng)品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但(dàn)考虑已(yǐ)购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套(tào)房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生活(huó)需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊(tān)面积后(hòu)，中国的(de)人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人(rén)口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要(yào)素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一(yī)步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(d900g是几斤 900g是多少毫升ùn)更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存(c900g是几斤 900g是多少毫升ún)在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速可(kě)能超预期。

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