导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户(hù)户有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算出中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来(lái)房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普查(chá)工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来(lái)，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的(de)居住(zhù)水平(píng)。

　　中国(guó)主要(yào)是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住(zhù)宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们(men)就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年(nián)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅(zhái)和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到(dào)商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含(hán)义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò路由器有使用年限吗)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数(shù)据测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.4路由器有使用年限吗5平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积(jī)低(dī)于15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至(zhì)少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静态(tài)结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人口(kǒu)数不断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)路由器有使用年限吗多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配(pèi)套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值可能(néng)偏低，其增速可能(néng)超预期。

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