文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确(què)表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商(shāng)工(gōng)程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。所有商业(yè)的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释在(zài)

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资(zī)金第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实(shí)力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落(luò)成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已(yǐ)经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假，套取监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律(lǜ)师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制(zhì)，且(qiě)银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动(dòng)了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(z妩媚的意思怎么解释，妩媚的意思是什么解释ēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地(dì)产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社会(huì)固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房(fáng)地产(chǎn)融资(zī)存量占社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设(shè)，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有统一的(de)预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没(méi)有资(zī)金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的(de)工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是(shì)期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合(hé)格并(bìng)提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房(fáng)屋。签署(shǔ)购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规(guī)定最低首付比(bǐ)例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有(yǒu)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监(jiān)管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟(gōu)通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规定房(fáng)屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完(wán)成定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该(gāi)措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同后，购房者即(jí)可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对(duì)期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融(róng)工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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