近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含了利(lì)润分配和(hé)本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配(pèi)金(jīn)额(é)占可(kě)供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益(yì)来源为(wèi)持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月(yuè)21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的(de)分红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括(kuò)利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类(lèi)公募REITs分50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润红因(yīn)底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本(běn)金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流。

　　50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净(jìng)流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自底层资(zī)产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效应(yīng)相对明显、同时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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