文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房者(zhě)非常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层(céng)面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严(yán)格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进(jìn)度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部(bù)门不断完善、规范(fàn)化，建立(lì)健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部(bù)支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和(hé)建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，中国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内(nèi)地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发(fā)展工业化的进程(chéng)大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引(yǐn)入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经(jīng)济(jì)下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行(xíng)为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为：房地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶(jiē)段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路(lù)程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建成区面(五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产业链特(tè)别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房五月去北京穿什么衣服，五月份去北京穿什么衣服市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因(yīn)此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商(shāng)品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发(fā)时代(dài)的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金(jīn)，是行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工程进度分(fēn)期支(zhī)付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或(huò)第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任(rèn)何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一(yī)般来(lái)说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期(qī)房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发(fā)商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务(wù)、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要(yào)求开(kāi)发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房(fáng)后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细(xì)规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款的(de)增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当(dāng)前(qián)房地产到了政策(cè)出(chū)手临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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